這間房子的投資報酬率如何 - 手錶

我看上ㄧ間十一年屋，是大廈裡的其中一層樓，裡面有三雅房一套房、總衛浴有兩間，我打算雅房ㄧ間租3000，三間雅房就9000，套房四千，管理費需要1200左右，這間房子價格在177萬，如果我要買了它的話，我需要付仲介費+代書費約四五萬塊，買個四套書桌椅和四張單人床，四個衣櫥，客廳也需要一組沙發椅和電視，廚房要有冰箱，倘若我都去買中古的家具，那這樣的投資報酬率高嬤？那我該怎麼重新規劃比較好呢？
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我是買在學區，另外~→我管理費是學生自行分攤繳清，目前我有ㄧ台冰箱和電視機，只缺少四套書桌椅和床、衣櫥、客廳的沙發和茶几，另外我現在還在跟對方殺價狀態中，倘若殺到168萬(不用代書和仲介費)，168萬左右+四套書桌椅、衣櫥，四張單人床，這樣我的投資報酬率可行嬤？還少算什麼呢？
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SORRY忘了說~我都是出租給學生的，契約也都是打一整年，我要買的地段是學區，而這兩所學校都滿有名的。也很多學生來租屋。
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各位大大~謝謝你們替我算報酬率，也算的很清楚，恩~不要吵架唷 :( ...可能我沒有說清楚。那我從新說一次好了。
ex:他可能就不附第四台了 →恩~我不負責第四台的費用
ex:家俱/家電用新or舊 →家具有些是新的也些是舊的
ex:洗衣機用投幣式 →是一台不用投幣的洗衣機
ex:水電含，冷氣另計(或根本沒冷氣) →水電不含、每間房間都有冷氣機
ex:瓦斯費另計，計多少？ 瓦斯費就請使用者付費
ex:若含XXX費，那租金要改成多少 →XXX費....是什麼？
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連同上面補充
PS:我如果要包第四台水費和網路費用的話，那麼我四間房間總租金會提升到15000，所以~我不包的原因是因為，這樣才不會哪一天，明明我是出租四個學生，結果突然變八個學生，而我租金ㄧ樣15000的話，相對的水費以及其他公共電費ㄧ定會變多，而且我不相信多數學生會自重自愛，因為只要是免錢的，ㄧ定會浪費掉，所以我比較希望的是"使用者付費
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連同上面補充
而如果要我一樣13000出租給學生，又要贈東贈西的話，我頂多贈送第四台，這樣對房東也比較好。
另外，這裡的租金的確不高，雅房的有2500-4000不等，看家具，套房的3500-6000不等，看家具和房間大小，像(我目前租的房間是套房沒錯，3500$$不包其他的，房間只有書桌、單人床、衣櫥、冷氣機，其他的都沒，樓下有脫水機，樓上有洗衣機，就只有這樣)，但是同一棟透天，也有套房6000，不包任何費用，兩三張單人床、衣櫥也兩三個，書桌也兩三張，其他的都沒有，所有的開銷，例如第四台、水電費、公共電費、網路寬頻，全部自己負責，當然電視機要自己帶。這就是目前這邊的行情價。